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发布时间:2018-06-10 20:35:16

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  6月7日,海那边海外置业专家Peter,在千聊直播的“在美国哪买房子赚钱多”系列课堂为有海外置业需求的用户进行了全面分析。

  Peter任海那边海外房产事业部高级总监,海那边海外房产驻美国办事处负责人,海外房产投资课堂金牌讲师,已帮助上百位高净值人士成功置业美国。

  我们在做海外资产配置时,同时会关注国内房产市场政策,行业热点资讯,再进行对比,比如拿美国来做对比分析。

  2018年6月5日深圳出台了二次房改意见,成为市场的热点线年来,深圳承担开路先锋的作用,是全国改革落地试点的首选城市。

  从深圳房改方案看出,市场化住房占40%左右,政府保障性住房占60%,很显然这个方案不是以市场为主导解决问题的改革方案。

  从深圳看全国市场,其实目前国内不同地方的房产市场发展不均衡。目前国内主要一二线城市处于限贷、限购、限价的政策限制中,同时要排队摇号。同城二手市场低糜,成交率低。与此同时政府鼓励投资和热钱流入三四线城市,去库存压力。经分析发现深圳方案同样是国内房产的缩影,未来房产会很大程度回归以政府为主导的大环境中。

  新的政策让我们对国内买房投资来有了清晰的认知,国内政策的房子适合满足刚需自住。政府极大程度的限制买房投资,而国内的房子产权还是70年。接下来房产税将要出台,对于炒房客来说炒房空间越来越小,投资成本越来越高。

  如果国内房价不涨,就不好炒房。单靠房租带来现金流收益,租售比相对来说较低,一线%多,二线%。国际上通常将租售比作为衡量房子是否重要的一个指标,通常不能低于1:300。以国内的租售比来看,一线以下的水平。从投资的价值来讲,如果房子上涨的空间受到了限制,投资的风险就会比较大。

  2017年,由于货币超发,中国受大宗商品,黄金上涨影响,现金越来越不值钱。由此不难理解,大家为什么都热衷于买房子,房子除了满足自住刚需之外,还是抵御通货膨胀率最好的方式,房价上涨无非两个原因,一个是地价上涨,一个是通货膨胀。这是不动产的一个属性,各个国家都差不多。

  央行公布数字显示,17年国内整年的通货膨胀率是7.5%,一年的存款利率大概是1.5%,从这方面讲,中国已经进入了负利率的国家,对比余额宝3.2%,银行理财大概4-5%的收益,炒股可能亏损。而大家理财投资,是为了跑赢通货膨胀率。

  举个例子,之前有个老太太拿着40年前存单去取钱,存的1200元,收益1000多元,经过计算,支取存单本身2680元,利息1400元。如果老太太将1200元投资房产,将会赚几十倍收益。

  二十年以来很多人因为买房子都赚了钱。投资做生意炒股票没有多少人是赚了大钱。受制于国内房产政策,在这样的大环境中,更多的人将眼光放在海外房产投资上。海外房子性价比和产权上有优势,更加适合中长期持有获利,更加满足家族资产的传承,进行海外资产配置,有利于今后家庭的中长期理财规划。

  特朗普家族是地产起家,在其上任一年半里,美国通过减税、降低汇率两项举措,非常有效地拉动了经济、消费和就业率,使美国经济持续向好。对整个房地产市场有很好的带动作用。

  说到海外投资就要提到美国。美国作为第一大世界经济体。始终是中国买家乃至全球买家投资的首选。美国政治稳定,法律健全,另外美元是世界第一大硬通货货币,美联储控制着全球的金融秩序。美国有3亿多人口,是世界最大的移民国家,美国房子的刚需强,不用担心出售时本地人或者海外投资者进行接盘。美国针对海外买家的政策最开放。对于本地买家和海外买家有不同的贷款政策,交易税本国人和外国人没有差别。

  在美国有一整套房地产监管政策,从房地产开始,就有买方经纪和卖房经纪,整个流程是清晰透明的,在规范下进行。

  在美国除了一些贵的区域,比如纽约、旧金山以外,在大多数地区,靠租金抵扣掉持有成本,抵扣掉房子贷款的月供之后,还能实现正的现金流。因为美国的优势,中国和全球买家在美国的房产投资份额越来越高。

  2018年美国房价指数比06年高出了6.3%,预示着美国房产进入新的增长周期。

  在投资方面,不动产投资安全可靠。并且如果作为中长期投资是非常可观的。配置海外资产最好是配置美元资产。最好的方式就是买美国的房子。

  美国奥兰多,最大投资特色是租金收益高。平均租金回报率8.6%,是全美热门城市租金回报率最高的城市。奥兰多有迪士尼和环球影城,是全球游客量最多的城市之一。奥兰多有大型的度假社区,是其他城市没有的。按天出租,出租率高,每一年租金非常,将现金流做到极致。

  Peter推荐奥兰多温莎社区,湖景9房,通过海那边海外房产实际案例可以看出,该房2017年度租金收入超过11万美元,同时17年度还收到了18年度订单,这些订单可以作为房子的应收账款,获得现金流35万人民币,年华收益率达到18.4%。

  西雅图房产投资案例:06房价是50万美金,18年是200万美金,12年上涨了3倍,是以前的4倍。

  西雅图是近年来美国房价上涨动力最强,房价涨幅最高的地区,是微软、facebook等互联网高科技企业集中的地方。 西雅图是卖房市场,一套房子卖出会有七八个买家竞价购买。商业地产升值,现金流会更好。几年之内房价上涨可观,预算有100万美元以上的可考虑西雅图。

  该二手房总价21万美金,可以贷款60%,只需支付40%首付,首付50多万人民币,可作为低门槛投资。该房带现成租约,年收入为1700多美元。在西雅图花60-70万人民币就可以拥有永久性产权实际的不动产,实际锁定20多万美金的不动产,房价每年上涨,还会有正向现金流。

  Petter建议作为海外房产投资三个主流方向,适合在配置资产上考虑现金流高,升值快,稳健安全房产的用户。同时可以把不同房产做组合,更加丰富资产配置。每年获得现金流,还有房屋升值溢价的收益。购买美国房产就是拥有美元资产。在风险上是可以和国内人民币资产做对冲。

  美国房子是永久性产权,可以一直传承下去,美国取消了遗产税,是美国买房更大的利好。

  以上是海那边海外房产牛人peter为有海外置业需求的用户分享的海外置业信息,如果您有这方面的投资需求,欢迎关注千聊直播-海那边海外房产直播课堂获取更多资讯,也可以关注微信公众号”海外房产优选”,了解更多海外房产信息。

  海那边海外房产,甄选全球一手优质房源,提供选房、购房、租售管理、金融服务等全链条服务。目前在美国、深圳、北京、上海均设立分公司,布局全球业务。

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